Ces derniers mois, les mesures concernant les locations saisonnières se multiplient, afin de réguler le marché. En effet, certains tendent à les considérer comme des concurrents à la location "classique" ou comme une alternative pour les propriétaires qui ne peuvent plus louer leur logement sur le long terme s'il est considéré comme une passoire thermique. Le gouvernement envisage donc de mettre en place un DPE location saisonnière à partir de 2024. On fait le point sur le sujet.

Dans cet article :

[MISE À JOUR - Janvier 2025] Une nouvelle réglementation vient bouleverser le secteur des meublés de tourisme en matière de performance énergétique. Alors que le DPE n'était pas obligatoire pour les locations saisonnières au moment de la publication initiale de cet article, la situation a considérablement évolué. En effet, une nouvelle loi vient d'être adoptée, imposant désormais des obligations spécifiques concernant le DPE pour certains meublés de tourisme. Pour tout savoir sur ces nouvelles dispositions et leurs implications pour votre activité de location saisonnière, nous vous invitons à consulter notre article détaillé sur la réglementation des meublés de tourisme en 2025. Les informations ci-dessous restent pertinentes pour comprendre le contexte historique de cette évolution réglementaire.

Quelles sont les obligations DPE pour location saisonnière ?

Le DPE et location saisonnière : ce qu'il faut savoir en 2024

L'obligation de réaliser un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) ne s'applique pas encore aux locations saisonnières, contrairement aux locations longue durée. Le nouveau DPE, introduit par la loi Climat et Résilience, vise principalement les locations traditionnelles, avec notamment l'interdiction de louer les "passoires thermiques" à partir de 2025.

Pour les meublés de tourisme, l'article R 134-1 du Code de la construction et de l'habitat précise que les locations d'une durée inférieure à 120 jours par an ne sont pas soumises à cette obligation. Cependant, la situation pourrait évoluer. Comme l'explique Thomas Montgrandi, de Face/B : "Les locations saisonnières ne sont pas concernées par l'interdiction de location en cas de DPE mauvais (< E). Mais il se pourrait que cela devienne le cas si des projets de lois venaient à passer."

En effet, un projet de loi déposé à l'Assemblée Nationale en avril 2023 propose d'harmoniser les exigences énergétiques entre tous les types de location. Cette initiative s'inscrit dans le prolongement de la loi Climat et Résilience, qui pourrait à terme impacter également le secteur de la location saisonnière.

Même si le DPE en location saisonnière n'est pas encore obligatoire, il est fortement recommandé d'être attentif à ce critère lors de l'achat d'un bien destiné à la location courte durée. Le DPE doit d'ailleurs être fourni lors de la vente, avec une notation allant de A (meilleure performance) à G (plus mauvaise performance).

Quand le DPE devient-il obligatoire ?

À partir du 1er janvier 2025, la nouvelle loi sur la performance énergétique des logements prévoit l'interdiction de louer les biens classés G en location longue durée. Cette mesure s'inscrit dans un calendrier progressif qui rendra le DPE obligatoire de plus en plus contraignant : après les logements classés G, ce seront les F, puis les E qui seront concernés. Les propriétaires d'une passoire énergétique devront donc réaliser des travaux de rénovation pour améliorer la performance de leur bien s'ils souhaitent continuer à le louer. Bien que cette réglementation ne concerne pas encore directement les locations saisonnières, de nombreux professionnels du secteur conseillent aux propriétaires d'anticiper ces évolutions législatives, notamment dans le cas d'un investissement dans un nouveau bien.

Quels logements sont concernés par le DPE ?

La notion de logement décent évolue avec les nouvelles réglementations énergétiques. Un diagnostic technique complet du bâtiment permet de déterminer sa classe énergétique et d'identifier les éventuels travaux à réaliser. Les propriétaires doivent être particulièrement vigilants car une passoire thermique ne répond plus aux critères actuels de confort et de performance. Au-delà de l'aspect réglementaire, proposer un bien correctement isolé présente de nombreux avantages : réduction des charges de chauffage, meilleur confort pour les occupants et valorisation du bien sur le marché locatif. Cette démarche s'inscrit dans une volonté globale d'amélioration du parc immobilier français et de lutte contre la précarité énergétique.

Quels changements pour les meublés touristiques ?

La situation du meublé de tourisme face aux enjeux énergétiques évolue progressivement. Si le DPE en location saisonnière n'est pas encore obligatoire en 2024, la nouvelle réglementation tend à harmoniser les exigences entre les différents types de location. Les propriétaires de location courte durée doivent rester attentifs aux évolutions législatives, car plusieurs projets de loi visent à étendre les contraintes énergétiques à ce secteur. Le DPE en 2024 et son application à la location saisonnière pourraient ainsi devenir indissociables dans les prochaines années, suivant la même logique que pour les locations traditionnelles. Dans ce contexte, de plus en plus de propriétaires de meublés de tourisme anticipent ces changements en réalisant des diagnostics et des travaux d'amélioration énergétique, conscients que ces investissements représentent un atout pour leur bien sur le marché locatif.

L'importance de se lancer dans des travaux de rénovation énergétique

dpe location saisonnière
Procéder à des travaux d'isolation permet d'améliorer le DPE d'un logement (crédit : Erick McLean via Unsplash)

Si le DPE location saisonnière n'est pas encore obligatoire, rien ne dit que cela va rester en l'état encore de nombreuses années. Si vous avez un DPE affichant des performances énergétiques médiocres, il est plus que recommandé de vous lancer dans des travaux de rénovation énergétique, même si vous dédiez exclusivement votre bien à la location courte durée.

Selon Thomas Montgrandi, "ne pas faire sa rénovation énergétique est risquée si la loi venait à passer.  Mais elle ne pourrait passer avec des échéances à court terme car trop de biens sont concernés et pas assez d’entreprises disponibles. Donc à terme il faut maximiser ses revenus avec une rénovation pour assurer l’attractivité du bien et préparer son projet de réno énergétique à court / moyen terme seul ou avec sa copropriété."

Il s'avère que la loi est passée, sans doute poussée aussi par ce qui a été largement appelé "loi anti-airbnb" par la presse.

Commencer son projet rénovation par les postes prioritaires

Dans certains cas, la rénovation n'est pas forcément obligatoire, mais elle apparaît comme évidente. Ce n'est pas parce que le bien est en location quelques mois dans l'année que vous devez louer une "passoire énergétique".

Pour obtenir de meilleures performances énergétiques, il est nécessaire :

  • d'isoler parfaitement le logement (combles, murs...)
  • de remplacer les fenêtres avec des huisseries plus isolantes ;
  • d'améliorer le système de chauffage, en optant par exemple pour une pompe à chaleur.

L'amélioration du DPE passe essentiellement par des travaux liés aux performances énergétiques. L'isolation thermique d'un logement doit être une priorité, qu'il s'agisse d'une location courte durée ou longue durée. En effet, les déperditions énergétiques se font par le toit, les murs ou bien encore les portes et fenêtres. Dans le cas d'une maison, par exemple, plus de 30% des déperditions de chaleur se font par le toit. Résultat, vos factures de chauffage n'ont de cesse d'augmenter.

Le saviez-vous ? Les déperditions énergétiques peuvent s'effectuer de différentes manières :

  • via le renouvellement d'air, notamment la VMC et les grilles d'aération présentes dans le logement. Toutefois, ces pertes sont considérées comme normales, car elles résultent du renouvellement de l'air intérieur ;
  • par le biais des murs ou des menuiseries. Ces parois séparent l'intérieur de votre logement de l'extérieur ;
  • au travers des ponts thermiques. Il s'agit d'une rupture de l'isolation, qui peut être dû à une mauvaise construction, l'installation d'un équipement isolant peu performant ou bien encore d'un problème d'humidité.

Avant de vous lancer dans des travaux ou pour simplement prendre conscience de la situation, n'hésitez pas à faire appel à un professionnel certifié pour réaliser un audit énergétique. Grâce à cet audit, vous pouvez ainsi prioriser les travaux à effectuer et connaître le montant d'investissement nécessaire pour ces travaux.

De manière générale, les travaux pour améliorer les performances énergétiques sont généralement associés à une amélioration du système de ventilation présent dans le logement, pour avoir une meilleure qualité de l'air. Vous pouvez par exemple opter pour une VMC double-flux, qui est le meilleur choix pour une rénovation énergétique.

Vous vous intéressez à l'optimisation de votre activité de loueur ? Savez-vous ce qu'est un channel manager et ce que cet outil pourrait faire pour vous aider dans votre activité ?

location saisonnière dpe

Quelles sont les 3 choses les plus simples à rénover pour sa location saisonnière ?

Sans vous lancer dans de gros travaux de rénovation énergétique, il y a des choses à faire pour rénover votre location saisonnière. Nous avons posé la question à Thomas Montgrandi :

Dans une rénovation énergétique, tout dépend si on est dans un bien individuel ou en copropriété. Le plus simple, mais pas le plus impactant, sont les éléments qui ont besoin d’énergie pour fonctionner : électroménager, ampoules etc. Ou d’autres ressources (chasse d’eau double flux etc.). Le plus impactant est ce qui va réduire les dépenses énergétiques liées au chauffage (système de chauffage, isolation et ventilation). La meilleure solution étant de passer sur de l'isolation par l’extérieur (ITE) afin d’être plus efficace, de ne pas perdre de foncier, et ne pas toucher aux cellules privatives. Si on fait une isolation par l’intérieur (ITI) cela fait perdre du foncier, mais il faut revoir le doublage intérieur et donc tout ce qui est lié au mur : déco, réseau électrique etc.

Quels sont les bénéfices directs que l'on constate après une rénovation ?

appartement rénové
Un intérieur rénové met encore plus en valeur une location saisonnière (crédit : Andrea Davis via Unsplash)

Se lancer dans des travaux de rénovation pour améliorer son DPE location saisonnière est une très bonne idée. Parmi les bénéfices directs que l'on peut constater, Thomas Montgrandi note :

  • Un meilleur confort de vie : l'air est plus sain dans le logement. En hiver, vous aurez plus chaud à la maison sans avoir à augmenter le chauffage. Au contraire, en plein été, il fera moins chaud à l'intérieur. Avec un intérieur mieux isolé, pas besoin d'installer une clim réversible.
  • Des économies : après une rénovation, on assiste à une baisse des dépenses liées aux consommations d’énergies A l'heure où le gaz et l'électricité sont de plus en plus chers, c'est une bonne nouvelle.

Autre avantage non négligeable : en proposant un bien parfaitement isolé et rénové, vous pouvez augmenter vos revenus tirés de votre location saisonnière. Un logement bien isolé permet de réduire ses dépenses de chauffage comme de climatisation. Ce même raisonnement est également valable pour l'eau chaude, une bonne nouvelle pour vos charges car les locataires font souvent moins attention à la durée de leur douche lorsqu'ils ne sont pas chez eux.

Si vous avez des dépenses énergétiques moins élevées, vous pouvez ainsi avoir une meilleure marge !

Les voyageurs sont de plus en plus soucieux de l'impact écologique de leur séjour

Nous l'avons déjà évoqué à plusieurs reprises sur Welkomz mais les voyageurs sont de plus en plus soucieux de leur empreinte écologique lorsqu'ils voyagent. Proposer une location saisonnière avec une bonne note énergétique est donc un véritable atout pour vous.

N'hésitez pas à indiquer clairement sur vos annonces que le logement est éco-responsable, possède de bonnes performances énergétiques, etc. Ce critère peut même être un atout pour louer votre bien plus cher.

A titre d'information, Atout France propose un classement des meublés de tourisme qui intègre des critères liés à la réduction d'énergie et à l'aspect éco-responsable des logements. Sachez qu'il existe aussi le label Clef Verte qui concerne exclusivement les locations de courte durée qui s'inscrivent dans une démarche écologique.

A qui faire appel pour réaliser un DPE ?

On peut vite se sentir perdu face aux nombreuses offres de réalisation de DPE disponibles sur le marché. Si vous souhaitez réaliser un DPE location saisonnière, nous vous recommandons vivement de faire appel à un professionnel certifié. Pour trouver un professionnel, consultez la liste proposée par le ministère de la Transition Ecologique, de la cohésion des territoires et de la mer en cliquant ici.

Quel est le prix moyen d'un DPE ?

N'hésitez pas à faire faire plusieurs devis avant de choisir un professionnel, afin de comparer les prix. En effet, le tarif d'un DPE n'est pas réglementé. En règle générale, d'après nos recherches, les prix sont compris entre 100 et 250€ lorsqu'ils sont réalisés par un professionnel certifié. L'ADEME (Agence pour la transition écologique) indique que le prix peut varier en fonction de plusieurs critères :

  • la surface du bien ;
  • le type de logement (maison ou appartement) ;
  • la localisation
  • le système de chauffage
  • le savoir-faire du professionnel

Vous l'aurez compris, même si la loi sur le DPE location saisonnière n'est pas encore passée, on ne peut laisser de côté les performances énergétiques d'un bien, même s'il est loué en location courte durée. N'hésitez pas dès que vous le pouvez à faire des travaux de rénovation, pour améliorer les performances énergétiques de votre logement et son confort.

En conclusion

En tant que gestionnaire immobilier ou propriétaire LMNP, vous devez être vigilant aux nouvelles exigences concernant l'efficacité énergétique des bâtiments. La consommation énergétique de vos biens est désormais scrutée à la loupe : depuis novembre dernier, le ministère du logement a mis à jour les conditions de validité des diagnostics, prenant en compte non seulement l'énergie finale consommée, mais aussi la surface du logement et les émissions de gaz à effet de serre. À l'échelle locale, votre diagnostiqueur certifié devra évaluer avec précision les installations, notamment l'eau chaude sanitaire, pour établir une étiquette énergétique conforme aux nouveaux niveaux d'exigence.

La fiscalité évolue également et peut impacter directement votre activité de location saisonnière. Pour vous aider dans la réalisation de travaux d'amélioration, vous pouvez bénéficier d'aides conséquentes, pouvant atteindre plusieurs milliers d'euros. Consultez le site officiel gouv.fr pour accéder aux dernières mises à jour concernant votre contrat de location type. À noter qu'en cas de non-conformité, vous vous exposez à une sanction administrative pouvant aller jusqu'à dix mille euros. Dans ce cadre, il est essentiel de tenir compte de ces nouvelles réglementations pour la gestion de votre parc privé.

Pour optimiser la mise en location ou la mise en vente de vos biens, vous devrez désormais réaliser un diagnostic complet. Au-delà du DPE non obligatoire pour l'instant en location saisonnière, d'autres documents comme le diagnostic amiante peuvent être exigés selon l'usage destiné du bien. En tant que bailleur professionnel, nous vous conseillons de vous rapprocher des services compétents pour vérifier la durée de validité de vos diagnostics actuels. Un nouvel outil de régulation, lancé en juillet dernier par l'exécutif, vous permettra de suivre plus facilement l'énergétique du parc de vos biens.

L'actualité du secteur est marquée par une proposition de loi visant à renforcer le contrôle des logements en situation de vacance. Dans ce futur cadre réglementaire, certains niveaux de performance énergétique du logement pourraient devenir obligatoires, même pour la location saisonnière. En tant que gestionnaire de meublés touristiques ou conciergerie Airbnb, vous devez anticiper ces évolutions, particulièrement si vous gérez des biens situés dans des zones soumises à une forte régulation locale. Le plan gouvernemental prévoit de durcir les conditions de mise en location, avec un accent particulier sur l'efficacité énergétique à l'échelle du territoire.

​Vous l'aurez compris, restez au fait de l'actualité est crucial pour maintenir votre activité de location rentable et pérenne dans le temps. Découvrez l'actualité des plateformes de location avec Welkomz

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