En résumé ? La location courte durée à Marseille nécessite un numéro d'enregistrement obligatoire et des démarches spécifiques selon que le bien est une résidence principale ou secondaire. Les propriétaires de résidences secondaires doivent obtenir un changement d'usage sous peine d'amendes pouvant atteindre 50 000 €, une réglementation visant à protéger le marché locatif local.
Vous avez un bien à Marseille et vous voulez le louer en courte durée ? La réglementation vous paraît un labyrinthe ? Ne sous-estimez pas les enjeux : la ville durcit les règles pour préserver le parc résidentiel. En 2025, faut-il encore s’arracher les cheveux pour louer légalement ? Pas avec notre guide complet. On vous dévoile les clés pour naviguer entre déclaration obligatoire, plafond des 120 jours pour les résidences principales, et pièges à éviter pour les secondaires. Comprenez enfin comment respecter la loi tout en optimisant vos revenus – sans vous exposer à des amendes pouvant atteindre 50 000 €.
Location courte durée à Marseille : le guide 2025 de la législation
Vous êtes propriétaire ou gestionnaire d'un bien à Marseille et vous vous lancez dans la location courte durée ? Attention, la réglementation s'est durcie ! Face à la tension sur le marché locatif, la ville a mis en place des règles strictes pour encadrer cette activité. De l'enregistrement obligatoire au changement d'usage, en passant par la taxe de séjour, on vous explique tout ce que vous devez savoir pour louer en toute légalité en 2025. Voilà la marche à suivre pour être en règle.
Obligations de déclaration : un numéro d’enregistrement indispensable
Depuis octobre 2020, toute location courte durée à Marseille nécessite un numéro d’enregistrement à 13 chiffres. Ce numéro s’obtient gratuitement en créant un compte sur taxedesejour.marseille.fr. Il doit figurer sur vos annonces et permet à la mairie de tracer les durées de location.
Les propriétaires de résidences principales ou secondaires doivent remplir le formulaire CERFA N°14004*03 pour déclarer leur meublé de tourisme. En cas de non-respect, une amende civile de 10 000 € peut être appliquée pour un dépassement de 90 jours de location annuelle (120 jours en 2024, mais 90 jours à partir de 2026).
Résidence principale vs secondaire : quelles différences ?
Les règles pour les résidences principales
Un logement est considéré comme résidence principale s’il est habité au moins 8 mois par an. Les propriétaires peuvent le louer jusqu’à 120 jours/an sans autorisation préalable, mais doivent néanmoins s’enregistrer en mairie. Les locataires doivent obtenir l’accord de leur bailleur, avec un loyer de sous-location inférieur ou égal au loyer principal.
Un point crucial : la sous-location de logements sociaux est interdite. En cas de dépassement des 120 jours annuels, des amendes s’appliquent, même si les plateformes comme Airbnb ne suspendent pas automatiquement les annonces.
Les contraintes pour les résidences secondaires
Les résidences secondaires, non occupées 8 mois/an, peuvent être louées toute l’année. Cependant, un même locataire ne peut rester plus de 8 mois consécutifs, et les locations ne peuvent dépasser 90 jours/année pour les mêmes dates. À partir de 2025, tout changement d’usage vers un usage commercial devient obligatoire, avec une autorisation à renouveler tous les 4 ans.
Les propriétaires de plusieurs logements devront désormais compenser leur activité en remettant un bien similaire sur le marché résidentiel local. Cette mesure vise à préserver le parc immobilier.
Taxe de séjour : comment la collecter et la reverser ?
La taxe de séjour à Marseille est de 4 % du prix de la nuitée par personne, plafonnée à 2,30 €, avec une surtaxe départementale de 10 %. Les plateformes comme Airbnb ou Booking.com la collectent automatiquement, mais les gestionnaires indépendants doivent la déclarer mensuellement via l’interface de la mairie.
Un exemple concret : pour une nuitée à 100 €, la taxe s’élève à 4 € (4 %) + 0,40 € (10 % de 4 €) = 4,40 € par personne. Cette somme doit être intégrée au prix affiché ou facturée en supplément.
Les sanctions en cas de non-respect
Les contrôles se renforcent à Marseille avec une brigade dédiée. Selon une déclaration officielle de la mairie en janvier 2024, « Louer sans autorisation de changement d’usage expose à une amende civile de 100 000 € par logement » (mairie de Marseille).
- 10 000 € d’amende pour dépasser les 120 jours de location annuelle
- 5 000 € d’amende pour non-réponse au décompte des nuitées
- 100 000 € pour location sans autorisation de changement d’usage
Les bonnes pratiques à adopter
Pour éviter les erreurs, vérifiez systématiquement le règlement de copropriété avant de louer. Utilisez des logiciels de gestion comme Hostnfly ou Welkeys pour suivre vos durées de location et automatiser la taxe de séjour.
Les propriétaires de résidences secondaires devront anticiper le dépôt de leur demande de changement d’usage dès 2025, en préparant les documents suivants :
- Copie du règlement de copropriété
- Plan des surfaces habitables
- Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) de classe A à E
Le dossier complet est à envoyer à : Guichet unique, Service des Autorisations d’urbanisme, 38-40, rue Fauchier, 13233 Marseille Cedex 20.
Les bases de la location saisonnière à Marseille : ce qu'il faut savoir
Résidence principale ou secondaire : pourquoi cette distinction est cruciale ?
À Marseille, la nature de votre logement (résidence principale ou secondaire) fixe les règles à respecter. Une résidence principale est un logement habité au moins 8 mois par an. Vous pouvez louer ce type de bien maximum 120 jours par an, avec une réduction à 90 jours à partir de 2026. Dépasser ces durées expose à des amendes de 12 500 €. Pour une résidence secondaire, une autorisation de changement d'usage devient obligatoire à partir de 2025, même pour un seul logement. Cette règle s'applique à tous les arrondissements de la ville, y compris dans les zones touristiques comme le Vieux-Port ou le Panier.
L'étape incontournable : obtenir votre numéro d'enregistrement
Depuis octobre 2020, tout meublé de tourisme marseillais doit être déclaré via le portail officiel pour obtenir un numéro unique à 13 chiffres. Ce code, à mentionner dans toutes vos annonces, est exigé par Airbnb, Booking et autres plateformes. La procédure est gratuite : créez un compte hébergeur, générez votre référence et conservez le récépissé. Sans ce numéro, votre annonce sera supprimée des plateformes et vous risquez des sanctions.
Les plateformes collectent automatiquement la taxe de séjour (4 % du prix/nuitée, max 2,30 €/personne), avec une taxe additionnelle départementale de 10 %. Hors plateformes, reversez-la via votre espace en ligne. Le non-respect entraîne des amendes de 750 à 12 500 €. Une déclaration incomplète rend la location illégale, même pour des locations de quelques jours seulement.
Vous louez votre résidence principale ? Voici vos obligations
La limite des 120 jours par an : une règle stricte
C'est LA règle d'or pour la location de votre résidence principale : vous ne pouvez pas la louer plus de 120 jours par an. Ce plafond est calculé sur l'année civile. Attention, les plateformes de location sont tenues de bloquer votre annonce une fois ce quota atteint. Marseille, comme d'autres grandes villes, se montre de plus en plus vigilante sur ce point pour éviter que des résidences principales ne se transforment en hôtels déguisés.
Il est crucial de noter que cette limite pourrait bientôt évoluer. Dans le cadre de la lutte contre la crise du logement, la municipalité envisage de réduire cette durée maximale. Il est donc possible que la ville impose une limite de 90 jours dans un futur proche, probablement à l'horizon 2025-2026. Restez donc attentif aux annonces de la mairie !
Le cas de la sous-location : quelles sont les conditions ?
Vous êtes locataire et souhaitez sous-louer votre appartement pour arrondir vos fins de mois ? C'est possible, mais sous conditions strictes. Vous devez impérativement obtenir l'accord écrit de votre propriétaire. De plus, le loyer que vous demandez au sous-locataire ne peut en aucun cas dépasser le montant de votre propre loyer. Enfin, sachez que la sous-location de logements sociaux est totalement interdite.
N'oubliez pas de vérifier votre règlement de copropriété
Un dernier point, et non des moindres : votre règlement de copropriété. Avant de vous lancer, prenez le temps de le lire attentivement. Certaines copropriétés incluent une "clause d'habitation bourgeoise exclusive" qui interdit toute activité commerciale, y compris la location touristique. Même si la loi vous y autorise, le règlement de la copropriété peut primer. Un oubli sur ce point pourrait vous coûter cher et créer des tensions avec vos voisins.
Location d'une résidence secondaire : des règles bien plus complexes
Le changement d'usage : une autorisation obligatoire
Depuis janvier 2025, la location courte durée d'une résidence secondaire à Marseille nécessite une autorisation de changement d'usage. Cette réglementation s'appuie sur la loi n°2024-1039 (19/11/2024) et le règlement municipal du 27/02/2025, visant à protéger le parc immobilier résidentiel.
Pour obtenir cette autorisation, déposez votre demande à la Direction de l’Urbanisme (38-40 rue Fauchier, Marseille Cedex 20). Le dossier doit inclure un CERFA spécifique, un justificatif de propriété, un règlement de copropriété et un plan de situation. L'autorisation est valable 4 ans, renouvelable sous réserve du respect des normes de qualité. Selon la Direction de l'Urbanisme, "la transformation en meublé touristique doit préserver l'équilibre de l'habitat local".
Le mécanisme de compensation : le vrai défi à Marseille
La Ville impose une compensation systématique pour les résidences secondaires. Pour chaque mètre carré de logement touristique, vous devez créer un logement équivalent en résidence principale. Cette obligation s'applique dès le premier logement loué dans les arrondissements 1er, 2e, 6e et 7e.
Concrètement, achetez un local commercial (bureau, boutique) et transformez-le en habitation. Les logements compensatoires doivent avoir un DPE entre les classes A et E et être situés dans le même groupe d'arrondissements (ex: 1er/7e/8e). Pour les projets de plus de 10 logements touristiques, le règlement exige 20% de logements sociaux dans les surfaces compensatoires.
La réglementation 2025 renforce ces exigences. Le non-respect expose à une amende civile de 100 000 € par logement irrégulier. Comme le souligne la Mairie de Marseille, "nous devons protéger l'accès au logement pour les 870 000 Marseillais".
| Critère | Résidence Principale | Résidence Secondaire |
|---|---|---|
| Durée de location max | 120 jours/an (90 jours à partir de 2026) | Illimitée (90 jours max/locataire) |
| Numéro d'enregistrement | Obligatoire | Obligatoire |
| Changement d'usage | Non requis | Obligatoire |
| Mécanisme de compensation | Non requis | Obligatoire (zones tendues) |
Fiscalité et taxe de séjour : comment déclarer et payer ?
Déclaration de revenus et cotisations sociales
Vous devez déclarer vos revenus locatifs issus de la location courte durée à l'administration fiscale. Selon vos recettes, vous relèvez du régime micro-BIC (abattement forfaitaire) ou du régime réel. Le micro-BIC s'applique si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €, avec un abattement de 50 % sur vos loyers. Au-delà, le régime réel vous oblige à justifier vos charges réelles (entretien, assurances, intérêt d'emprunt, etc.).
Si vos revenus annuels dépassent 23 000 €, vous devez vous inscrire à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) pour payer des cotisations sociales. Un expert-comptable peut vous guider pour choisir le régime le plus avantageux, notamment si vos charges excèdent l'abattement forfaitaire. Pour tout savoir sur les régimes fiscaux, consultez un spécialiste.
La taxe de séjour à Marseille : mode d'emploi
Vous collectez la taxe de séjour auprès de vos voyageurs et la reversez à la mairie. À Marseille, elle équivaut à 4 % du prix de la nuitée par personne, plafonnée à 2,30 € par nuit et par personne. Une taxe départementale supplémentaire de 10 % s'ajoute à ce montant. Par exemple, pour un séjour à 100 € la nuit, la taxe serait de 4 € (4 %) + 0,40 € (10 % de 4 €), soit 4,40 € par personne.
Si vous utilisez Airbnb, Abritel ou Booking.com, ces plateformes gèrent le prélèvement et le versement. Pour les autres canaux, déclarez la taxe via le portail dédié chaque mois. Une déclaration manuelle mal effectuée peut entraîner des pénalités, donc vigilance.
- Qui est exonéré de la taxe de séjour ?
- Les mineurs (moins de 18 ans), non redevables fiscalement.
- Les saisonniers employés à Marseille, intégrés localement.
- Les bénéficiaires d’un hébergement d’urgence ou temporaire.
- Les locataires de logements à loyer inférieur au seuil voté par la mairie (ex. 500 €/mois).
Retrouvez le détail des exonérations sur le site officiel de la mairie pour éviter les erreurs de collecte.
Contrôles et sanctions : que risquez-vous vraiment ?
La "brigade Airbnb" veille au grain
Depuis 2020, la mairie de Marseille a mis en place des équipes dédiées, surnommées "brigade Airbnb", pour traquer les locations non déclarées ou illégales. Ces agents surveillent activement les plateformes comme Airbnb, vérifient les numéros d’enregistrement, croisent les données et peuvent même effectuer des visites surprises sur place. Leur mission vise à protéger le marché immobilier local et garantir l’accès au logement pour les résidents permanents, en limitant l’artificialisation des loyers.
Les risques financiers pour les loueurs non conformes sont réels. Selon Me Étienne Tézenas, avocat spécialisé :
« Le non-respect des obligations de déclaration peut entraîner une amende civile de 1 500 €. En cas de changement d’usage non autorisé – par exemple, transformer un logement résidentiel en location touristique sans autorisation –, les amendes montent jusqu’à 50 000 €. »
Les récidivistes s’exposent à des pénalités renforcées et à des recours juridiques limités.
Quelles sont les principales amendes ?
Les manquements aux règles de déclaration entraînent des sanctions strictes :
- Absence de déclaration : Une amende de 5 000 € est appliquée. Les plateformes doivent supprimer ces annonces, et les propriétaires doivent régulariser leur situation sous peine de poursuites. Source
- Dépassement des 120 jours (résidence principale) : L’amende atteint 10 000 €, avec une exigence de remboursement des loyers perçus au-delà de la limite légale. Les maires peuvent aussi exiger un audit des recettes via les plateformes.
- Résidence secondaire sans autorisation de changement d'usage : Depuis janvier 2025, cette infraction coûte jusqu’à 50 000 € par logement, avec une astreinte journalière de 50 €. Cette règle vise à limiter la conversion massive de logements en locations touristiques.
- Fausse déclaration : Une amende de 10 000 € est prévue pour les données erronées, que ce soit sur la durée de location ou l’usage du bien. Les déclarations intentionnellement mensongères aggravent les sanctions.
Depuis 2025, les plateformes comme Airbnb doivent bloquer automatiquement les annonces non conformes. En cas de non-respect, elles encourent jusqu’à 100 000 € d’amende par infraction. Les professionnels doivent donc vérifier leurs démarches administratives, car les systèmes de détection s’appuient désormais sur l’IA et des croisements de données croisés avec les impôts et la mairie. À noter : les maires peuvent aussi demander aux plateformes le décompte des jours de location, rendant les contrôles encore plus précis.
La réglementation évolue : quelles stratégies d'adaptation pour les propriétaires ?
Face aux nouvelles restrictions sur les locations touristiques à Marseille, de nombreux propriétaires cherchent des solutions légales pour maintenir leur activité. La location en meublé non déclarée ou non conforme expose désormais à des amendes de 50 000 € par logement illégal. Une alternative sérieuse s'impose donc.
La transformation de logements en meublés de tourisme, notamment dans des villes comme Marseille, contribue à la pénurie de logements permanents et à l'augmentation des loyers.
Source : Rapport de l'Assemblée Nationale, Nov. 2023
Le bail mobilité : la solution pour la moyenne durée ?
Le bail mobilité s'impose comme la solution la plus viable. Ce contrat de 1 à 10 mois concerne les personnes en formation, stage, ou mission temporaire. Il évite les démarches de changement d'usage pour les résidences secondaires. Contrairement aux locations touristiques, aucun dépôt de garantie n'est exigible, mais une caution comme Visale est autorisée. Ce type de bail attire une clientèle de longs séjours, plus stable que les rotations saisonnières.
Comparer les options : que choisir ?
Voici les différences clés entre ces deux modèles de location :
- Bail mobilité - Avantages : Pas de changement d'usage, pas de compensation à verser, moins de rotation des locataires, revenus stables sur plusieurs mois
- Bail mobilité - Inconvénients : Loyer potentiellement inférieur à la haute saison, public ciblé restreint, durée fixe non modifiable
- Location saisonnière - Avantages : Revenus élevés en été, flexibilité totale pour le propriétaire
- Location saisonnière - Inconvénients : Réglementation stricte (autorisation préalable pour les résidences secondaires), gestion intensive (ménage, accueil), revenus variables selon les saisons
Pour les propriétaires de résidences secondaires, le bail mobilité permet de contourner les futurs obstacles liés à l'autorisation de changement d'usage. Cette solution devient stratégique à partir de 2025, date à laquelle les démarches administratives se durcissent pour les meublés de tourisme.
En résumé : votre checklist pour louer légalement à Marseille
Vous l'avez compris, la location courte durée à Marseille demande d'être rigoureux. Pour être sûr de ne rien oublier, voici les points clés à valider. D'abord, définissez si votre bien est une résidence principale ou secondaire. Ensuite, obtenez sans tarder votre numéro d'enregistrement en ligne. Si c'est une résidence principale, surveillez de près la limite des 120 jours (qui passera à 90 jours en 2026) et vérifiez votre règlement de copropriété.
Pour une résidence secondaire, anticipez les lourdes démarches de changement d'usage et de compensation. Dans tous les cas, mettez en place la collecte de la taxe de séjour (4% du coût de la nuitée, plafonnée à 2,30€) et n'oubliez pas de déclarer vos revenus. Enfin, face à un cadre légal qui ne cesse d'évoluer, explorez des alternatives comme le bail mobilité. Rester informé est votre meilleur atout pour une activité de location sereine et rentable.
En 2025, louer en courte durée à Marseille exige rigueur. Résidence principale ? Ne dépassez pas les 120 jours annuels. Résidence secondaire ? Un changement d’usage est obligatoire. N’oubliez ni le numéro d’enregistrement, ni la taxe de séjour. Pour simplifier, explorez le bail mobilité. La clé ? Restez informé pour éviter les sanctions.
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